서울시 상업지역 내 주거복합건축물의 용도비율 및 용적률 / 서울시 용도 지역별 용적률

국토계획법 시행령에 따르면 상업지역 내 공동주택 용도로만 이루어진 건축물의 설치는 불가하다.  하지만 '주거복합건축물'의 조건으로 공동주택 용도를 계획할 수 있다. 서울시의 경우 도시계획조례 '별표3'에 따라 주거복합건축물의 용도별 비율 및 용적률을 규정하고 있다.

[별표 3] 상업지역내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률(제31조제1항제1호¸ 제32조제1항제2호¸제33조제1항제1호¸ 제55조제3항 관련)(서울특별시 도시계획 조례).hwp

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상업지역내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률

 1. 상업지역 내에서 주거복합건물의 주거 외 용도 비율

     가. 주거용 외의 용도로 사용되는 부분의 면적(부대시설의 면적을 포함한다)은 전체 연면적의 20퍼센트(의무 비율) 이상으로 한다. 이때 주거용 외의 용도 비율(의무 비율)에서 ｢주택법 시행령｣ 제4조에 따른 준주택은 제외한다.

     나. 가목에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시도시계획위원회·도시재정비위원회 또는 시장정비사업심의위원회 등 해당 위원회의 심의를 거쳐 주거용 외의 용도로 사용되는 부분의 면적(부대시설의 면적을 포함한다)을 전체 연면적의 10퍼센트 이상으로 할 수 있다.

          1) 도시환경정비구역 중 도시․주거환경정비기본계획에 따라 시장이 주거기능의 입지가 필요하다고 인정하여 선정한 지역

          2)「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진지구

          3)「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업 추진계획 승인대상 재래시장 

          4)「민간임대주택에 관한 특별법」에 의한 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 

          5) 시장이 임대주택 공급을 위해 필요하다고 인정하여 선정한 지역

 

2. 상업지역 내에서 주거복합건물의 주거용도 용적률

    상업지역 내에서 주거복합건물의 용적률은 제55조제1항7호부터 9호까지 정한 용적률 이하로 하되 주거용 용적률은 다음과 같이 한다.

     가. 주거용으로 사용되는 부분의 용적률(주거용 부대시설의 용적률을 포함한다)은 400퍼센트 이하로 한다. 

     나. 가목에도 불구하고 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호가목, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호 및 제5호에 따른 임대주택 추가 확보시(증가하는 용적률의 2분의1에 해당하는 용적률) 주거용으로 사용되는 부분의 용적률은 중심상업지역 및 역사도심을 제외한 일반상업지역은 600퍼센트 이하, 역사도심 내의 일반상업지역과 근린상업지역은 500퍼센트 이하로 한다.

     다. 가목 및 나목에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 용도를 도입하는 경우, 해당 용적률과 같은 비율의 주거용 용적률을 추가로 허용할 수 있다.

          1) 법 제2조제3호에 따른 도시기본계획(생활권계획을 포함한다)상의 중심지 육성방향에 부합하는 용도로 시도시계획위원회, 시도시·건축공동위원회 등 도시계획 심의를 위한 해당 위원회에서 인정하는 용도

          2) 그 밖에 지역의 전략적 육성, 시 정책목적 달성 등을 위해 시도시계획위원회, 시도시·건축공동위원회 등 도시계획 심의를 위한 해당 위원회에서 필요하다고 인정하는 용도

     라. 가목 및 나목에도 불구하고 1호 나목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시도시계획위원회·도시재정비위원회 또는 시장정비사업심의위원회 등 해당 위원회의 심의를 거쳐 주거용으로 사용되는 부분의 용적률(주거용 부대시설의 용적률을 포함한다)은 가목 및 나목에서 정한 주거용 용적률 이상으로 할 수 있다.

 

 

서울특별시 도시계획 조례상 최대 용적률과 건폐율

서울시 도시계획조례 55조, 56조에서는 각 용도지역별 용적률과 건폐율을 정의하고 있다. 이를 요약하면 아래와 같다.

구분		최대 용적률	최대 건폐율
주거지역	제1종 전용 주거지역	100%	50%
	제2종 전용 주거지역	120%	40%
	제1종 일반 주거지역	150%	60%
	제2종 일반 주거지역	200%
	제3종 일반 주거지역	250%	50%
	준주거지역	400%	60%
상업지역	근린상업지역	600% (역사도심 500%)	60%
	유통상업지역	600% (역사도심 500%)
	일반상업지역	800% (역사도심 600%)
	중심상업지역	1000% (역사도심 800%)
공업지역	전용공업지역	200%	60%
	일반공업지역	200%
	준공업지역	400%
녹지지역	보전녹지지역	50%	20%
	생산녹지지역
	자연녹지지역

서울특별시 도시계획 조례(서울특별시조례)(제07261호) 54조, 55조.pdf

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