사업성 검토시 부동산 가치판단 지수 (Cap Rate, ROI, NOI, Cash Flow 설명 및 정의 / 계산법)

사업성 검토 시, 부동산 가치판단은 투자결정 여부에 가장 큰 영향을 미친다고해도 과언이 아니다. 부동산 가치판단할때 항상 등장하는 단어가 '자본환원률 (Cap Rate)'과 '투자수익율 (Return on Investment, ROI)'이다. 자본환원율과 투자수익률이 높을수록 부동산 투자가치가 높다고 판단하는데 이 두가지가 무엇인지 간단히 기술하려한다.

우선 '자본환원률(Cap Rate)'과 '투자수익율(Return on Investment, ROI)'을 이해하기 위해서 '순영업소득 (Net Operating Income, NOI)'의 개념을 이해하고 있어야한다. '순영업소득 (Net Operating Income, NOI)'이란 해당 부동산에서 발생하는 '1년간 전체소득'에서 '1년간 전체 지출'을 제외한 금액을 말한다. 유의할 점은 만약 대출을 통해 해당 부동산을 구입했을 경우 그 채무로 인해 발생하는 이자나 상환금은 이 지출에 포함시키지 않는다는 것이다. 만약, 채무로 인해 발생하는 상환금액까지 모두 고려한다면 그것이  '현금흐름 (Cash Flow)'이 된다. 

* 순영업소득(NOI)

   = 1년간 전체 소득 – 1년간 모든 지출(융자 상환금 제외)
* 현금흐름(Cash Flow)

   = 1년간 전체 소득 – 1년간 모든 지출 (융자 상환금 포함)

앞서 언급했듯, NOI와 Cash Flow를 이해하면 '자본환원률(Cap Rate)'과 '투자수익율(Return on Investment, ROI)'을 따지는 것이 매우 쉬워진다.  '자본환원률(Cap Rate)'은 '순영업소득(NOI)'를 '매매금액 (Purchase Price)'으로 나눈 것이고, '투자수익율(Return on Investment, ROI)'는 '현금흐름(Cash Flow)' 을 '실제 투자금액'으로 나눈 것을 말하기 때문이다.

* 자본환원률(Cap Rate)

   = 순영업소득(NOI) / '매매금액 (Purchase Price)'
* 투자수익율(ROI) 

   = 현금흐름(Cash Flow) / '실 투자금액'

 

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실제 예를 들어보면,

작은 상가건물은 20억원에 구입하였였다. 이중 25%인 5억원은 실제 투자하고 75%인 15억은 대출을 받은 상황이다. 이 상가에서 발생하는 1년간 임대소득은 1억원이며, 1년간 상가를 유지하기 위해 지출되는 비용은 3천만원이다. 대출 이자는 한달에 5백만원이다. 이경우 '자본환원률(Cap Rate)'와 '투자수익율(ROI)'은 어떻게 될까?

* NOI = 1억 - 0.3억 = 0.7억
* Cash Flow = 1억원 - 0.3억 - 0.6억 = 0.1억

* Cap Rate = (1억원 - 0.3억) / 20억 = 3.5% 
* ROI = (1억원 - 0.3억 - 0.6억) / 5억 = 2.0%

 

이렇게 구한 값의 의미를 되짚어보면,
'자본환원률(Cap Rate)'이 3.5%이므로 약 28.5년(100%/3.5%)동안 동일 수준의 이윤을 거둔다면, 현 부동산 가치만큼을 벌어드린다는 의미이고,  '투자수익율(ROI)'가 2.0%이므로 약 50년간(100%/2.0%) 동일한 현금흐름을 거두면 실 투자금 회수가 가능하다는 의미이다. 물론 이 두 지표 모두 시간 흐름에 따라 변동되는 부동산 가치상승이라던가 감가상각은 고려하지 않았다. 자, 투자할만한 부동산일가? 판단은 독자에게 맡긴다.

조금 더 덧붙이자면, 둘다 투자를 하기위해 참고해야할 중요한 지표지만 부동산 자체 가치나 수익구조를 살표볼 때 '자본환원률(Cap Rate)' 을 먼저보는 것이 일반적이다. 앞서 보았다시피,  '투자수익율(ROI)'은 투자자의 재정상황이 큰 변수로 작용하므로 부동산의 순수 가치를 판단하기에 왜곡요소가 크기때문이다. 먼저 '자본환원률(Cap Rate)'로 부동산의 순 가치를 판단한 후, 투자자의 재정상황을 고려한 '투자수익율(ROI)'을 따져보는 것이 일반적인 순서가 되겠다.