장기간 방치된 공사현장의 처리방법, 제재사항, 행정명령 / '공사중단 장기방치건축물 정비 등에 관한 특별조치법'

 

지자체가 공사 인허가를 내줄 때 기술적인 부분만 검토할 뿐 사업주의 자금 조달 능력을 확인하지 않는다. 이러한 사유로 실제 건설사업을 추진하다 자금조달 등 사업성 문제로 장기간 공사가 중단되는 경우가 종종 발생하곤한다. 현재 법률 상 건축허가 과정에서 사유재산의 조달방안을 확인하거나 검증할 수 있는 근거가 없으므로 이러한 문제점은 앞으로도 종종 발생할 수 밖에 없다.

 

입법적 조치와 한계

'장기 방치 건물 감시에 관한 특별조치법'에 따라, 지자체는 3년마다 장기 방치된 건물의 안전 평가를 의무화하고, 위험 구조물에 대한 필요한 안전 조치를 명령할 수 있으나, 현실적으로 공사가 중단된 대부분의 사업주들은 방치된 건물을 관리하거나 유지할 능력이 없고 심지어 법적인 이해관계도 얽혀있는 경우가 많아 행정명령이 유명무실한 경우가 대부분이다.

 

'공사중단 장기방치건축물 정비 등에 관한 특별조치법'에서는 지자체가 분쟁조정위원회를 구성하여 해결하거나 최후에는 방치건물을 수용하는 방식으로 개입할 수 있다. 하지만 분쟁조정 과정에서 시공사가 건축물의 유치권을 행사해버리는 경우나, 사업주가 토지 매각을 반대하는 경우가 대부분으로 실제 분쟁이 조정되는 사례는 굉장히 제한적이다. 

 

지자체가 직접 수용하는 방안 역시 지자체 예산 부족으로 실제 시행되는 사례를 찾아보기 어렵다. 심지어 방치된 건물의 정비 기금을 마련하기 위한 지방 정부의 법적 의무에도 불구하고, 국회 입법 조사처의 보고서(2022)에 따르면 전국에서 이러한 기금이 마련된 지자체 자체가 없는 실정이다. 

 

물론 현행법상 방치건축물이 시민들의 안전에 심각한 위협이 된다고 판단하면, 지자체장이 직권으로 방치건축물을 철거하고 사업주가 비용을 부담하도록 명령할 수 있다. 하지만 사업주가 강제 철거 명령에 반발해 지자체를 상대로 행정소송을 걸수있으며, 지자체는 소송에 휘말리는 것을 우려하다 「방치건축물법」 제정 이후 지자체장 직권으로 철거가 이뤄진 사례는 단 한 건도 없다.

 

* 요약

'공사중단 장기방치건축물 정비 등에 관한 특별조치법(140523)'이 제정되어, 2년이상 넘게 방치된 건축물(토지, 지장물 등 포함)에 대하여 지자체장의 직권으로 건물을 철거하고 사업주가 비용을 부담하도록 명령할 수 있다. 다만, 현실적인 문제와 행정소송 등의 우려로 실제 행정명령과 실행이 이루어진 사례는 없다.